| | 08.09.2021

Одно из самых больших преимуществ домовладения - это способность со временем наращивать капитал. Вы можете использовать этот капитал для обеспечения недорогостоящих средств в форме второй ипотеки - либо единовременной ссуды, либо кредитной линии собственного капитала (HELOC).

Ключевые выводы

  • Собственный капитал может быть большим источником ценности для домовладельцев, так как они получают доступ к наличным деньгам для ремонта, крупных покупок или альтернативного погашения долга.
  • Ссуды и кредитные линии под залог собственного капитала обеспечиваются стоимостью вашего собственного капитала, поэтому кредиторы могут быть готовы предложить более низкие ставки, чем они делают для большинства других типов персональных ссуд.
  • Ссуда ​​под залог собственного капитала предоставляется единовременно, часто с фиксированной процентной ставкой.
  • Кредитная линия собственного капитала - это возобновляемый источник средств, как и кредитная карта, к которому вы можете получить доступ по своему усмотрению.

У каждой из этих форм кредита есть свои преимущества и недостатки, поэтому перед тем, как продолжить, важно понять их плюсы и минусы. У вас также могут быть другие варианты.

И JPMorgan Chase, и Wells Fargo прекратили прием заявок на HELOC из-за пандемии коронавируса. Однако Федеральная резервная система снизила процентные ставки из-за соображений пандемии, поэтому рефинансирование стало популярным вариантом.  

Основы займа под акционерный капитал

Ссуды под залог собственного капитала и HELOC используют капитал в вашем доме, то есть разницу между стоимостью вашего дома и остатком по ипотеке, в качестве залога. Поскольку ссуды обеспечиваются под стоимость собственного капитала вашего дома, ссуды под залог собственного капитала предлагают чрезвычайно конкурентоспособные процентные ставки - обычно близкие к ставкам первой ипотеки. По сравнению с необеспеченными источниками заимствования, такими как кредитные карты, вы будете платить меньше комиссий за финансирование при той же сумме кредита.  

Однако у использования дома в качестве залога есть обратная сторона. Кредиторы жилищного фонда налагают второе залоговое право на ваш дом, давая им права на ваш дом наряду с первым залоговым залогом, если вы не можете произвести платежи. Чем больше вы занимаетесь под залог своего дома или квартиры, тем больше вы подвергаете себя риску.

Право на получение долевого кредита

Банки предоставляют вторую ипотечную ссуду во многом так же, как и другие жилищные ссуды. У каждого из них есть руководящие принципы, которые диктуют, сколько они могут ссудить в зависимости от стоимости вашей собственности и вашей кредитоспособности. Это выражается в комбинированном соотношении суммы кредита к стоимости (CLTV).

Предположим, вы работаете с банком, который предлагает максимальное соотношение CLTV 80%, и ваш дом стоит 300 000 долларов. Если вы в настоящее время должны 150 000 долларов по своей первой ипотеке, вы можете иметь право на получение дополнительных 90 000 долларов в форме ссуды под залог собственного капитала или HELOC (300 000 долларов x 0,80 = 240 000 долларов - 150 000 долларов = 90 000 долларов).

Как и в случае с другими ипотечными кредитами, ваше право на получение ссуды и процентной ставки зависит от вашей истории занятости, дохода и кредитного рейтинга. Чем выше ваш балл, тем меньше риск невыполнения обязательств по кредиту и тем ниже ваша ставка.

Ссуды под залог собственного капитала

Ссуда ​​под залог жилого фонда предоставляется в виде единовременной денежной суммы. Это вариант, если вам нужны деньги на разовые расходы, например, на свадьбу или ремонт кухни. Эти ссуды обычно предлагают фиксированные ставки, поэтому вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи, когда вы их возьмете.

Ссуды под залог собственного капитала обычно не являются ответом, если вам нужно лишь небольшое вливание наличных денег. Хотя некоторые кредиторы предоставляют ссуды на сумму 10 000 долларов, многие не дадут вам ссуды менее чем на 35 000 долларов. Более того, вы должны оплатить многие из тех же издержек закрытия, связанных с первой ипотекой, например, комиссию за обработку ссуды, комиссию за выдачу кредита, комиссию за оценку и комиссию за регистрацию.

Кредиторы могут потребовать от вас уплаты «баллов», то есть предоплаты процентов, во время закрытия. Каждый балл равен 1% от суммы кредита. Таким образом, при ссуде в 100000 долларов один балл будет стоить вам 1000 долларов.

Пункты снижают вашу процентную ставку, что может действительно помочь вам в долгосрочной перспективе. Тем не менее, если вы думаете о досрочном погашении ссуды, этот авансовый процент не совсем в вашу пользу. Если вы думаете, что это может быть так, вы можете часто договариваться с вашим кредитором о меньшем количестве баллов или вовсе об отсутствии баллов.

HELOCs

Кредитные линии собственного капитала немного отличаются. Они представляют собой возобновляемый источник средств, как и кредитная карта, к которому вы можете получить доступ по своему усмотрению. Большинство банков предлагают несколько различных способов доступа к этим средствам, будь то онлайн-перевод, выписка чека или использование кредитной карты, подключенной к вашей учетной записи. В отличие от ссуд под залог жилого фонда, они, как правило, имеют небольшие (если вообще есть) затраты на закрытие, и они обычно имеют переменные процентные ставки, хотя некоторые кредиторы предлагают фиксированные ставки на определенное количество лет.

У гибкости, которую предлагают кредитные линии, есть плюсы и минусы. Вы можете взять кредит под свою кредитную линию в любое время, но за неиспользованные средства не начисляются проценты. Таким образом, это хороший аварийный источник средств (до тех пор, пока ваш банк не требует минимального вывода средств).

Особенно сейчас - если вы потеряли работу из-за коронавируса, нуждаетесь в наличных деньгах и у вас есть собственный капитал - покупка HELOC может быть хорошим вариантом. Многие банки все еще предлагают их, хотя Wells Fargo и JPMorgan Chase были двумя лидерами, объявившими о замораживании приложений для новых HELOC весной 2020 года (замораживания не затрагивают тех, у кого уже есть HELOC).

Ссуды под залог жилого фонда и HELOCs иногда могут вызвать проблемы у заемщиков. Несмотря на намерения заемщика, можно легко потратить имеющиеся средства на несущественные или, во время глобальной пандемии, на то, что вам действительно нужно, но при этом вашим финансовым трудностям не будет видно конца.

Фазы HELOC

Большинство кредитных линий под залог жилого фонда состоит из двух этапов. Во-первых, период розыгрыша, часто 10 лет, в течение которого вы можете получить доступ к доступному кредиту по своему усмотрению. Как правило, контракты HELOC требуют только небольших процентных платежей в течение периода розыгрыша, хотя у вас может быть возможность доплатить, и они будут направлены в пользу основной суммы.

По окончании периода розыгрыша вы можете иногда попросить о продлении. В противном случае ссуда переходит в фазу погашения. С этого момента у вас больше нет доступа к дополнительным средствам, и вы будете регулярно вносить выплаты в счет основной суммы и процентов до тех пор, пока не исчезнет баланс. Большинство кредиторов имеют 20-летний период погашения после 10-летнего периода получения кредита. В течение периода погашения вы должны выплатить все деньги, которые вы взяли в долг, а также проценты по оговоренной ставке. Некоторые кредиторы могут предлагать заемщикам различные варианты погашения в течение периода погашения.

У HELOC есть много атрибутов, которые отличают их от стандартной кредитной линии, а также предлагают преимущества. Однако выплаты только по процентам в период выдачи означают, что выплаты в период погашения могут почти удвоиться. Например, платежи по HELOC на сумму 80 000 долларов с годовой процентной ставкой 7% будут стоить около 470 долларов в месяц в течение первых 10 лет, когда требуются только процентные платежи. Когда наступает период погашения, эта сумма возрастает примерно до 720 долларов в месяц.

Скачок платежей в начале нового периода погашения может привести к платежному шоку для многих неподготовленных заемщиков HELOC. Если суммы достаточно велики, это может привести к дефолту даже тех, кто испытывает финансовые трудности. А если вы не выполните платежи, вы можете потерять свой дом.

Особые свойства HELOC могут сделать его интересным продуктом, особенно во время кризиса. После кризиса 2008 года HELOCs предложили вариант списания долга, но примерно с 2018 года это привело к удвоению выплат.

Сравнение жилищных кредитов и HELOC
Кредит под залог собственного капитала HELOC
Выплата Единовременная сумма Возобновляемая кредитная линия на заранее утвержденную сумму; контракт может потребовать минимального розыгрыша при закрытии
Погашение Фиксированные ежемесячные платежи Обычно выплаты только по процентам в течение периода розыгрыша, за которыми следуют полные ежемесячные выплаты
Процентные ставки Обычно фиксируется Обычно регулируется, хотя банки могут ограничивать ваши ставки или предлагать фиксированную ставку на определенный период времени.
Точки Кредиторы могут взимать авансовые «баллы», которые снижают вашу процентную ставку. Не использует баллы
Затраты на закрытие Подобно первой закладной; обычно 2–5% от суммы кредита Если применимо, затраты на закрытие, как правило, меньше, чем у разовых кредитов.
Плюсы Прогнозируемые затраты на погашение Возможность использования кредитной линии в любое время; никаких процентных выплат по ненужным вам деньгам
Минусы Обычно более высокие проценты, чем HELOC, из-за функции фиксированной ставки; отсутствие гибкости У некоторых заемщиков может возникнуть соблазн использовать ссуды для несущественных покупок.
Лучше всего для Разовые потребности, когда вы точно знаете, сколько вам нужно Ситуации, когда вам нужен доступ к средствам в разное время

Зачем брать вторую ипотеку?

Домовладельцы могут использовать ссуду под залог собственного капитала или HELOC для самых разных целей. С точки зрения финансового планирования, одним из лучших способов использования средств является ремонт и реконструкция, которые увеличивают стоимость вашего дома. Таким образом, вы можете увеличить доступный капитал в своем доме, делая его более пригодным для жизни.

Заемщикам следует остерегаться перекрестного обеспечения, поскольку это влияет на условия кредитования недвижимости.

Вы также можете использовать деньги для погашения других долгов с высокими процентными ставками в рамках альтернативного типа консолидации долга. Это может быть особенно полезно для погашения остатка по высокоскоростной кредитной карте. Вы фактически заменяете дорогостоящую ссуду обеспеченной недорогой формой кредита.

Конечно, вы также можете взять взаймы на финансирование отпуска за границей, покупки нового спортивного автомобиля или, возможно, обучения вашего ребенка. Стоит ли подрывать ваш капитал - решать вам, и вам стоит серьезно подумать над этим.

Налоговые вычеты по ссуде на акционерный капитал

Использование собственного капитала для проектов ремонта дома имеет еще одно преимущество. Налоговая служба (IRS) позволяет вам списывать часть процентов по кредиту собственного капитала, если вы перечисляете вычеты.

До Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA) налогоплательщики могли вычитать проценты по ипотечному долгу на сумму до 1 миллиона долларов, и не было никаких ограничений на использование вычетов. TCJA ввел новые лимиты и ограничения, которые действуют до конца 2025 года.  

С 2020 года пары могут вычесть проценты по приемлемой ипотечной задолженности в размере до 750 000 долларов (или до 375 000 долларов, если вы подаете отдельную заявку), если долг используется для дома. Вычеты могут применяться в отношении первой ипотеки, второй ипотеки, ссуд под залог собственного капитала и кредитных линий под залог собственного капитала, если долг используется для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, против которого он был обеспечен.  

Главная Акции и HELOC за и против

Даже если стоимость недвижимости не изменится или вырастет, каждый новый заем увеличивает ваш бюджет. Например, если вы потеряете работу, вам будет труднее следить за своими платежами. Поскольку у нового кредитора есть еще одно залоговое право на ваш дом, есть большая вероятность того, что вы можете столкнуться с потерей права выкупа, если вы отстаете в течение достаточно длительного периода.

Более низкая стоимость, чем у многих других типов кредитов

Возможность занять относительно большую сумму денег

Возможные налоговые льготы, если вы потратите деньги на дом

Надежность фиксированных процентных ставок по жилищным кредитам

Когда вы используете свой дом в качестве залога, вы уменьшаете сумму собственного капитала в своем доме.

Если рынок недвижимости упадет, те, у кого более высокий комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV), рискуют «уйти под воду» по своей ссуде.

Ссуды под залог собственного капитала против рефинансирования

Вторая ипотека - не единственный способ задействовать капитал вашего дома и получить дополнительные деньги. Вы также можете сделать так называемое рефинансирование с выплатой наличных, когда вы берете новую ссуду взамен исходной ипотеки. Когда ваша новая ссуда превышает остаток по предыдущей, вы кладете лишние деньги в карман. Как и в случае ссуды под залог недвижимости или HELOC, домовладельцы могут использовать эти средства для улучшения своего имущества или консолидации долга по кредитной карте.

Рефинансирование имеет определенные преимущества перед второй ипотекой. Процентная ставка, как правило, немного ниже, чем процентная ставка по жилищным кредитам, и если ставки в целом упали, вы захотите, чтобы ваша основная ипотека отражала это.

Недостатки рефинансирования

У Refis тоже есть недостатки. Вы берете новую первую ипотеку, поэтому затраты на закрытие, как правило, намного выше, чем у HELOC, которые обычно не имеют высоких авансовых платежей. И если рефинансирование означает, что у вас меньше 20% собственного капитала в вашем доме, вам также, возможно, придется заплатить частную ипотечную страховку (PMI). PMI обычно может быть отменен, когда заемщик достигает 20% собственного капитала, хотя большинство домовладельцев предпочитают оставить его себе.

В целом, вам не повредит, если ваш кредитный специалист проведет подсчеты для каждого варианта, чтобы вы могли лучше понять, какой из них лучше всего подходит для вашей ситуации.

Получение ссуды

Варианты ссуды и комиссии значительно различаются от одного кредитора к другому, поэтому стоит присматриваться. Помимо традиционных банков, вы также можете обратиться в ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы и ипотечные компании. Вы также можете воспользоваться услугами ипотечного брокера, который, по сути, делает покупки за вас и получает деньги от кредитора.

В общем, не разговаривайте только с одним кредитором. Большинство заемщиков хотят получить как минимум три котировки. Здесь профессионал по ипотеке может помочь в сравнении предложений. Если у вас уже есть несколько счетов в банке, спросите о более выгодных тарифах или специальных предложениях для существующих клиентов.

Покупка ссуды у традиционного кредитора - банка или ипотечной компании - зависит от суммы, которую вы ищете. Как правило, для ссуд на сумму менее 100 000 долларов лучше всего предложит небольшой общественный банк или кредитный союз. Для получения более крупных ссуд (150 000 долларов США и более) обратитесь к местным и национальным банкам вместе с ипотечными брокерами.

Как и в случае традиционной ипотечной ссуды, ипотечные брокеры часто могут предложить лучшие предложения по ссудам под залог собственного капитала из-за своих отношений с несколькими кредиторами и инвестиционными пулами. Для ссуд от 100 000 до 150 000 долларов «вам просто нужно делать покупки», - говорит Кейси Флеминг, ипотечный брокер и автор книги The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage.

Пусть вас не обманывают низкие показатели тизеров. Попросите кредитора прислать документацию с указанием процентной ставки и расходов на закрытие для вашего конкретного кредита. В случае ссуды под залог недвижимости авансовые сборы могут быть высокими, обычно от 2 до 5% от суммы вашего кредита.

Комиссия за переговоры

Многие комиссии, которые пытается взимать кредитор, не высечены из камня. Некоторые кредиторы, например, готовы отказаться от комиссии за выдачу кредита, которая покрывает комиссию, выплачиваемую кредитному специалисту или брокеру. Если они потребуют, чтобы вы выплатили баллы по кредиту, они, возможно, тоже захотят торговаться. Но ты должен спросить.

Когда дело доходит до фиксации фиксированной процентной ставки по вашему HELOC, кредиторы могут предложить несколько вариантов. Чем дольше период времени, в течение которого вы получаете фиксированную ставку, тем выше обычно будет процентная ставка. Тем не менее, с вашей стороны также меньше риска, если ставки вырастут, поэтому тщательно подумайте, какие условия лучше всего подходят для вас.

В целом, вы получите лучшие условия, если у вас есть стабильная работа и отличный кредитный рейтинг. Как и в случае с любым другим заявлением на ипотеку, рекомендуется заранее проверить свои кредитные отчеты и убедиться, что они не содержат ошибок. По этой причине, возможно, также стоит рассмотреть возможность использования службы кредитного мониторинга как средства обеспечения безопасности этой информации.

Выход из ссуды

Чтобы в дальнейшем избежать серьезных страданий, не забудьте внимательно просмотреть все кредитные документы перед тем, как поставить свою подпись на пунктирной линии. У вас есть выход, если вы понимаете, что совершили ошибку, если вы действуете быстро. Существует трехдневное правило отмены, установленное на федеральном уровне, которое применяется как к кредитам под залог недвижимости, так и к HELOC, но вы должны уведомить кредитора в письменной форме. Это уведомление должно быть отправлено по почте или в электронном виде до полуночи третьего дня (кроме воскресенья), иначе оно будет недействительным.  

Когда вы не можете вернуть ссуду

Иногда, даже если вам предоставили ссуду, позже вы можете столкнуться с финансовыми проблемами, которые затрудняют ее возврат. Хотя потеря дома является риском, если вы не можете выплатить ссуду или кредитную линию, это не предрешено. Однако, даже если вы сможете избежать потери дома, вы столкнетесь с серьезными финансовыми последствиями.

Если рынок недвижимости упадет, те, у кого более высокое комбинированное отношение суммы кредита к стоимости, рискуют «уйти под воду» по своей ссуде.

Помощь от ипотечного кредитора

Большинство ипотечных кредиторов и банков не хотят, чтобы вы не выполнили дефолт по ссуде или кредитной линии, поэтому они будут работать с теми, кто изо всех сил пытается произвести платежи. Важно как можно скорее связаться с вашим кредитором. Последнее, что вам следует сделать, это игнорировать проблему. Кредиторы могут не захотеть работать с вами, если вы месяцами игнорируете их звонки и письма с предложениями помощи.

Когда дело доходит до того, что на самом деле может сделать кредитор, есть несколько вариантов. Некоторые кредиторы предложат определенным заемщикам изменение их ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии. Модификации могут включать в себя корректировку условий, процентной ставки, ежемесячных платежей или их комбинацию, чтобы выплата ссуды стала более доступной. (Обратите внимание, что продление срока кредита снизит ежемесячные платежи, но в конечном итоге может означать, что вы заплатите больше.)

Государственная помощь в связи с COVID-19

Есть некоторая защита, если вы боретесь из-за пандемии коронавируса, и ваша ипотека поддерживается государством. Государственные ипотечные кредиты имели мораторий на выкуп и выселение, который должен был истечь 31 января 2021 года. С тех пор мораторий был продлен, но дата продления варьируется в зависимости от государственного агентства, которое поддерживает ипотечную ссуду.

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) заявило, что Fannie Mae и Freddie Mac продлили мораторий на отчуждение права выкупа права выкупа права выкупа на одну семью и выселение недвижимого имущества (REO) до 31 марта 2021 года. Недвижимость REO является собственностью банка, которая была арестована из-за неуплаты.

Мораторий на взыскание права выкупа по программе прямого и гарантированного кредитования односемейного жилья Министерства сельского хозяйства США (USDA) был продлен до 30 июня 2021 года. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD), застрахованное Федеральной жилищной администрацией (FHA), или гарантированные Разделом 184 Управления программ коренных американцев и программами гарантирования кредитов 184A, также были продлены до 30 июня 2021 года.

Срок действия моратория на выселение и выкупа кредитов VA от Департамента по делам ветеранов также был перенесен до 30 июня 2021 года. Департамент жилищного строительства и городского развития, Департамент по делам ветеранов и Департамент сельского хозяйства также продлили срок действия какие заемщики могут потребовать отсрочки платежа. Окно регистрации для отказа от выплаты ипотечного кредита продлится до 30 июня 2021 года.

Правительство также призвало всех кредитных организаций помогать предотвращать потери права выкупа закладных путем внесения изменений в ипотеку и других вариантов помощи. Уточните у своего поставщика ипотечных услуг или в компании, которая получает ваши платежи по ипотеке, чтобы определить, соответствует ли ваш ипотечный кредит требованиям программы моратория.

Остерегайтесь мошенничества

Поскольку документов, проверенных для получения HELOC, меньше, чем документов для обычной ипотеки - и поскольку существует продолжительный период, в течение которого вы можете занимать средства, преступники, к сожалению, могут использовать HELOC, чтобы ограбить вас. Воры могут обманным путем получить эти учетные записи и вывести тысячи долларов путем кражи личных данных и обмана кредиторов.

Вот как это бывает. Преступники получают вашу личную информацию через публичные записи. Затем они создают учетную запись в Интернете HELOC и манипулируют процессом проверки учетной записи клиента, чтобы получить средства, которые, конечно, они никогда не возвращают. Некоторые воры также могут взломать существующие учетные записи. Эксперты по краже личных данных обнаружили, что жертвы узнают о преступлениях только тогда, когда финансовое учреждение звонит им о просрочке платежа, они получают письменное уведомление о просрочке платежа или когда маршал появляется в их доме, чтобы выселить их.

Любой, у кого есть собственный капитал в своем доме, может стать жертвой, особенно домовладельцы с хорошей кредитной историей и пожилые люди, которые выплатили свои ипотечные кредиты (потому что кредиторы часто с готовностью одобряют их заявки). Чтобы снизить риск, внимательно следите за своими отчетами HELOC и следите за своими кредитными отчетами на предмет неточной информации.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).    

Суть

В вашей жизни может наступить время, когда доступ к дополнительным деньгам станет необходимостью. Если это так, вторая ипотека может быть убедительным вариантом. Поскольку это обеспечено за счет стоимости собственного капитала вашего дома, кредиторы могут быть готовы предложить более низкие ставки, чем для большинства других типов ссуд.

Однако дополнительный платеж по ссуде, связанный с ссудой под залог недвижимости или HELOC, должен быть включен в ваш ежемесячный бюджет. Также важно отметить, что банк наложил на дом второе залоговое право. В результате, если вы не можете произвести платежи, ваш дом может оказаться под угрозой потери права выкупа.